物业扎堆跑路，这门生意该推倒重来了

　　张明这个小区的开发商和物业公司同属一个集团，卖房时把超低物业费当卖点，高层、洋房、别墅三档分别定在0.88元、1.80元、3.50元，交房不到一年，统一下调到0.88元。

　　我们来替物业算一下，洋房10户共用一部电梯，一年维保加年检4000元，摊到每户400元。100平的房子物业费交满也就一千出头，扣掉电梯钱，剩下的要分给消防、水电、保洁、绿化。小区一年运营成本188万元，业主一分不欠还差40多万元，实际收缴率滑到42%，一年收四五十万元，亏140万元。

　　所以物业一看，这生意没法做。9月发了撤场公告，90天预告期一到就走人。张明代表业主去谈续聘，每户涨几毛，让总收入到200万元，对方回得很干脆，再涨一倍涨三倍都不干。

　　经理说了实话，前期物业替开发商糊弄过业主，房屋漏水一直拖到质保期过去，现在的物业公司等于接盘侠，他们是来做生意的，不是来做慈善的。

　　中指研究院监测显示，2025年初到2026年3月底，全国住宅物业撤场项目累计212个。另据克而瑞物管，2025年撤场案例约64.7%为物业主动撤出；其监测的五百强物企收缴率从2021年89%连续四年滑至71%，中小物企普遍低于65%。

　　同策研究院宋红卫说，头部物企过去的标准是连续亏损一年半到两年、调整无效才启动退出，如今项目出现几个不妙的信号就撤。

　　某物业前项目经理经手过一个项目，楼盘销售不及预期，入住率只有20%，实际收上来区区100万元物业费，而实际需要400万元，交房刚满一年他们就向住建部门递交了退出申请。

　　低层住宅欠费的历史，其实比高层更久。比如三合园是哈尔滨的多层老小区，1600多户，短短8年就换了8家物业，物业费按当地最低标准每平方米0.3元收，七成以上业主拒缴，光垃圾清运就要3万多元。够不够，当然不够。不够怎么办？混着呗。

　　为什么他们还能混？因为6层的楼停了电，居民骂两句，摸黑爬上去，日子还能过。30层的楼停了电，上面的老人下不来，推着婴儿车的年轻妈妈也上不去。有人约好了透析，只能爽约。二次供水的泵一停，高层连马桶都冲不了。

　　同样欠物业费，物业公司跑路，低层住宅是病在肠胃，高层就是病入膏肓。

　　02

　　业主买房时按房价比例一次性缴存的钱，叫住宅专项维修资金，房子保修期满后，电梯、消防、外墙的大修和更新靠的就是它。

　　按上海市房地产科学研究院的测算，全国这笔钱结余超过一万亿元，累计用掉的大约占归集额10%，成都和深圳只有4%—5%。

　　一边是钱花不出去，动用维修资金要面积和人数都达到三分之二以上的业主参与表决，参与表决的还要过半同意。30层两梯四户的楼住着120户，三分之一是租客，20%空着，顶楼急着修，一楼觉得电梯坏了正好清净，人凑不齐是常态。

　　另一边是有人专门来“吃饭”，《半月谈》调查过一群被叫做职业“物闹”的人，他们专挑业主多、有维修需求、有公共收益、住户彼此不认识的那种小区，进去先在群里挑话题、带节奏，抹黑业委会和物业，再上门威胁反对的业主。

　　有个小区的核心成员两三人，外围二十多人，其中一个主业是二手房中介，有资金，有法律顾问。等他们掌控了新一届业委会，就换掉物业，上新项目，把工程发包给关联公司，把维修基金和公共收益掏空，资金套取得差不多，房子一卖走人。

　　南京有个小区，业委会牵头做高层消防系统改造，公开招标签了518万元的合同，施工结束后有业主发现工程量确认单对不上，光感烟探测器一项就少了2400多个。加上前一年的防水维修，两个项目动用公共维修资金近1000万元，涉嫌套取的有500多万元，业委会主任被刑事拘留。

　　上海金山区朱泾镇某小区，物业经理和出纳也没用什么高深手法，让他人虚开发票、伪造维修任务单、虚构维修工程，骗取维修资金121万余元，两人分别被判六年和四年六个月。

　　所以有些小区维修基金几年见底，物业费也收不上来，面上看着是年久失修、人心散了，底下可能有人推着它加速坠落。

　　03

　　建设的时候，人人奋勇，因为建设的时候每个环节，都有利可图。就拿盖房子来说，地方拿土地出让金，开发商拿销售额，物业公司刚进去的时候，物业费好收，维修基金充足。

　　但维护这一段谁爱干？挣的全是零碎钱，事还多得要死，搞不好天天都要跟业主吵架。一栋楼十年后，电梯开始老化，消防电路要整改，外墙要维修，除了来搞钱的团伙，谁乐意贴钱干这些琐碎的破事？

　　其实不光是住宅，包括办公大楼，以及公路、港口、电力等各类公共设施，建设起来后都需要长期良好的维护，现金流有保证的时候，这事有人干，只要维护的钱稍微降点，后续的使用都会出大麻烦。

　　监管物业也很难，现行《物业管理条例》的罚款额度大多在1万—20万元区间，对年营收几百万元至上千万的项目威慑力有限。而物业难以为继又没人接盘的时候，政府又不能强制企业兜底，真罚狠了物业公司手一摊，政府还是要来擦屁股。

　　业主自治听起来很美，业主大会产生业委会，业委会选聘物业。但做起来是另一回事，正常的业委会成员是义务的，没工资没经费也没监督，工程上的事看不明白，招标、施工、监理、审计这一套流程，签的字多半是走过场。而职业“物闹”有组织、有资金、有法律顾问，还敢上门威胁，两边根本不是一个量级。

　　剩下的指望只有外部大手了，上海规定，因客观原因未成立业主大会、无法选举业委会的小区，经业主大会委托，居委会可以暂时代行业主委员会的部分职责。

　　我的看法跟过去有很大的不同，以前我也相信基层自治，现在不信了。你想想高层住宅这么大一摊子事，交给一群业余、义务、随时会被撬盘的业主，风险太高。

　　索性居委会直接管起来，钱进专户，不交物业费的当逃税惩处。支出按月上墙，工程招标走公共平台，后面跟着审计，纪委，绝对比现在靠谱多了。

　　维修基金更该当公款管，每一笔支出挂到网上，业主在手机上能查到自家账上剩多少、花在哪、谁签的字。像拆单逃避审价和虚增单价，把工程发包给关联公司类似的肮脏手段，查实一次就按诈骗办一次。

　　其他再动听的方案，都只是说着好听，但落不了地。

本文转自：TNT时报

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